Investir dans un achat en LMNP consiste à acquérir un bien immobilier meublé et à la mettre en location. Imposés comme micro Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro BIC), les revenus générés par cette location bénéficient d’une fiscalité plus douce. Si le bien fait partie d’une résidence-services (type EHPAD, établissements pour personnes âgéeset handicapées, résidence étudiante, d’affaires…), le propriétaire peut cumuler les avantages fiscaux de l’amendement Censi-Bouvard.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal régissant la location de logements meublés, occupés à titre de résidence principale. La location meublée consiste à louer de manière habituelle ou non des locaux, chambres, studios ou appartement, directement habitable par le locataire.

Le statut LMNP permet au propriétaire-bailleur de profiter d’un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. En effet, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus générés, représentatif des charges. Autre atout du statut, le cadre juridique, notamment la durée du bail, est plus souple. Si l’investisseur opte pour un meublé en résidence-services, il peut en plus bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard comme la réduction d’impôt de 11% sur le prix d’acquisition.Le statut LMNP possède de nombreuses qualités. En effet, les revenus générés sont peu fiscalisés, il y a une meilleure rentabilité qu’avec la location nue, le bail pour une location meublée est moins contraignant que pour une location nue et la récupération de la TVA réglée lors de l’acquisition (définitivement acquise au bout de 20 ans).

Conditions à respecter pour avoir le statut LMNP

Pour bénéficier du cadre fiscal du statut LMNP, l’investisseur et le Bien loué doivent répondre à plusieurs conditions. En effet, il doit acheter un logement décent et le louer meublé au sens de la loi. Aussi, il doit réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé, ou moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité. Il ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)

L’objectif du statut LMNP

L’objectif n’est pas d’en profiter personnellement. En effet, comme tout investissement locatif, le propriétaire n’a pas pour projet d’y habiter, mais de le louer pour améliorer sa propre situation financière personnelle en réduisant ses impôts et en se constituant un patrimoine.Par rapport à d’autres dispositifs de défiscalisation, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être accessible financièrement à de nombreux contribuables. Les meublés bénéficient d’un cadre juridique plus souple avec un bail écourté, permettant par exemple de rompre plus facilement avec un locataire négligent ou posant un problème. Souvent, la gestion locative est déléguée à l’exploitant de la structure. Le propriétaire-bailleur n’a pas besoin de consacrer du temps aux visites des locataires, à l’état des lieux, à la rédaction des baux de location,etc.

Comment réduire ses impôts avec un achat LMNP

Vous pouvez réduire votre impôt en vous tournant vers l’achat LMNP. Un propriétaire-bailleur louant un bien meublé peut choisir le régime d’imposition le plus rentable.

Le régime Micro-Bic des microentreprises

Il est envisageable de prétendre à ce régime si vos revenus LMNP sont inférieurs à 70 000 € par an ou 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50% des revenus locatifs, abattement représentatif des charges (71% pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme)

Le régime Pinel

Le nouveau régime Pinel offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 %. Ce dispositif qui remplace la défiscalisation Duflot depuis le 1er septembre 2014 vous permet de déduire une partie du prix du logement directement de vos impôts.

En effet, il reprend les grandes lignes de son prédécesseur (investissement dans un logement neuf mis en location à titre d’habitation principale, respect de plafonds de loyers et de ressources des occupants, etc.) en y apportant quelques assouplissements.

Ainsi, l’engagement locatif est désormais de 6, 9 ou 12 ans en contrepartie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % (auparavant, l’engagement était de 9 ans, assorti d’une réduction d’impôt de 18 %). Aussi, vous pouvez louer à vos ascendants et descendants sans perdre le bénéfice de la défiscalisation, ce qui était interdit avec l’ancienne loi Duflot. En revanche, pour le calcul de la réduction d’impôt, le montant pris en compte est toujours plafonné à 300.000 €. Avant de vous engager, vérifiez toujours le dynamisme du marché locatif local, le niveau des loyers pratiqués, ainsi que l’emplacement du programme dans la commune (proximité des transports, des commerces, des écoles…). Bien menée, une opération de type Pinel devrait rapporter de 3 à 4 % brut (avant prise en compte de la fiscalité).

Achat d’une résidence-services neuve

Commet devenir loueur en meublé avec les résidences-services ? Avec ce type de produit immobilier, vous vous placez sous le régime réel du Statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il vous permet de déduire de vos recettes locatives les charges (intérêts d’emprunt, impôts, frais comptables, travaux…).Un investissement dans une résidence-services neuve (résidence étudiante, de tourisme, seniors, EHPAD…), dont la gestion est confiée à un exploitant dégage un rendement compris entre 4 et 5 % brut.

Pour ce Bien, vous pouvez opter pour le régime Censi-Bouvard qui offre une réduction d’impôt de 11 % des sommes investies (dans la limite de 300.000 €). Au régime Censi-Bouvard, vous pouvez plutôt préférer celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Aussi, vous pratiquez des amortissements (vous déduisez des loyers une partie du prix du logement). Conséquemment, vos revenus locatifs sont ramenés à zéro sur le plan fiscal et ne sont pas imposables pendant au moins une vingtaine d’années. Il n’y a pas de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Vous n’êtes pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.Cela permet de neutraliser durablement les loyers et, ainsi, d’éviter tout ou partie de leur fiscalisation.

Achat d’un ancien logement

Investir dans l’ancien permet aussi de bénéficier d’avantages fiscaux. L’achat d’un logement à rénover peut vous aider à réduire vos impôts puisque vous réalisez des travaux.

Ensuite vous louez le Bien vide, sous le régime fiscal des revenus fonciers. Lorsque vous déclarerez vos loyers au fisc, vous retrancherez le prix de ces travaux. Si le solde est négatif, vous obtenez ce qu’on appelle un déficit foncier qui est imputable sur votre revenu global l’année de leur réalisation (dans la limite de 10.700 €). Si un excédent subsiste, ce sera sur les loyers des dix années suivantes.

Cette déduction n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. N’oubliez pas, en effet, que le montant des avantages fiscaux dont vous bénéficiez annuellement ne peut, en théorie, pas excéder 10.000 €. Avantage de l’ancien par rapport au neuf, on en trouve facilement dans les centres villes, secteurs qui se louent et se revendent facilement. Pour être certain de ne pas surpayer le bien que vous achetez, estimez toujours le coût de revient de l’opération. Dans certains secteurs (secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés …), vous pouvez, en achetant un bien situé dans un immeuble à rénover, accéder au dispositif Malraux avec, à la clé, une réduction d’impôt de 22 ou 30 % des dépenses engagées dans la limite annuelle de 100.000 € pendant 4 ans. Une carotte fiscale qui, elle non plus, n’entre pas dans le calcul des niches fiscales.

Le dispositif Cosse ancien

Un dispositif d’investissement locatif appelé Cosse ancien existe depuis le 1er février 2017. L’objectif est de mettre sur le marché locatif des logements privés aux loyers abordables. Les propriétaires y sont incités par un avantage fiscal, une déduction applicable à leurs revenus fonciers qui peut atteindre 85%. En effet, vous louez vide sous le régime fiscal des revenus fonciers. Lorsque vous déclarez vos loyers au fisc, vous bénéficiez d’un abattement qui varie de 15 à 85 % de vos loyers en fonction du caractère social ou très social de la location.

Pour bénéficier de ces abattements, Les propriétaires doivent louer non meublé et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, louer durant au moins six ans (neuf ans en cas de location très sociale) ou encore signer une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH).

Achat et restauration d’un monument historique

Le dispositif d’investissement en Monuments Historiques permet à un investisseur d’obtenir un avantage fiscal en contrepartie de l’acquisition et de la réhabilitation d’un bien classé, inscrit ou agréé par le ministère de la Culture.

En effet, pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, vous devez d’abord acquérir un Bien immobilier classé Monument historique. Ensuite, il vous faut le restaurer. Une fois restaurés, les logements doivent être mis en location à titre de résidence principale du locataire.

C’est là que vous profitez d’un fort avantage fiscal puisque vous pourrez alors déduire de votre revenu brut imposable 100% des travaux effectués pour améliorer ou réhabiliter celui-ci et ce sur une durée maximum de 3 années. Plus votre tranche marginale d’imposition sera élevée, plus vous pourrez bénéficier d’un avantage fiscal important. Vous êtes exonéré des droits de succession. Il n’y a pas de plafonds de loyers ni de ressources du locataire à respecter.